양도소득세계산 통해 양도세비과세요건 파악(일시적1가구2주택기준)

 

대한민국 아직까지는 자산 증식으로 부동산에

대한 믿음은 확고하죠. 금융위기 이후 부동산

침체가 이어지다가 올들어 부동산 거래건수가

늘어나면서 다시 한번 부동산 시장에 대한

관심이 늘어나고 있죠.

 

부동산하면 주거가 기본적이지만 투자의

목적을 가지신 분들도 있고 아니면 자녀분들

위해 2개 이상의 주택을 가지신 분들도

계실텐데 이러한 부동산 양도시 수익이

발생한다면 세금 어떻게 납부해야 할지

간단하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

● 양도소득세란

 

부동산 등 자산 양도시 발생한 소득에 대해

과세되는 세금으로 양도일이 속한 달의

말일로부터 2개월 이내 주소지 관할 세무서에

예정신고 납부하셔야 합니다.

 

 

● 양도소득세 계산방법

 

국세청 홈페이지에 있는 세액계산흐름도를

캡쳐하여 아래 부분적으로 붙여서 설명해드리면,

 

 

우선 부동산을 판가격 양도가액에서

판 부동산을 구입하였을때의 취득가액 및

양도비 등 실제경비를 차감하면

양도차익이 산출됩니다.

이떄 양도가액 및 취득가액은

실지가액으로 하고

필요경비로는 양도비, 취득록세,

중개수수료, 철거비 등이 해당됩니다.

 

 

양도차익에서 장기보유특별공제가

차감되면 양도소득금액이 나옵니다.

 

여기서 장기보유특별공제란,

부동산을 3년이상 보유시부터

적용을 받을 수 있는데,

 

먼저 1가구 1주택자의 경우

3년 이상 4년 미만시, 24%

4년~5년 : 32% , 5년~6년 : 40%

6년~7년 : 48% , 7년~8년 : 56%

8년~9년 : 64% , 9년~10년 : 72%

10년 이상시 80%

 

1주택자 이외 즉 다주택자

토지에는 다른 공제율이 적용되는데,

3년 이상 4년 미만 10%

4년~5년 : 12% , 5년~6년 : 15%

6년~7년 : 18% , 7년~8년 : 21%

8년~9년 : 24% , 9년~10년 : 27%

10년 이상시 30%

 

결국 1가구 1주택자에겐

3년이상 보유시

24% ~ 80%까지

 

1주택자 이외에겐

10% ~ 30% 장기보유공제가

가능합니다.

 

다만, 미등기 양도자산, 비사업용토지,

토지건물이 아닌 자산의 경우

장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

 

 

양도소득금액에서

1인당 연간 250만원의 기본공제를 차감하면

(미등기 자산은 기본공제 배제)

양도소득 과세표준이 나오고,

과세표준을 기준으로 세율이 적용됩니다.

 

세율은 누진세율로,

2014년 이후로 양도한 부동산을 기준으로

1,200만원 이하는 6%,

4,600만원 이하는 15%,

8,800만원 이하는 24%,

1억 5천만원 이하는 35%,

그리고 1억 5천만원 초과시

최고 세율인 38% 적용되는데,

 

만약 과표가 5,000만원이라면,

1,200만원*6% + 3,400만원*15%+

400만원*24% 구간별로 세울이

적용됩니다.

 

세울이 적용되면 산출세액이 나오고

감면세액이 있다면 차감후

자진납부할 세액이 최종 결정됩니다.

 

 

● 양도소득세 비과세 요건

 

주택이란 기본적인 국민의 주거 생활의

터로 주거안정과 거주 이전의 자유를

보장하기 위해 요건을 충족한 1가구

1주택자에게 양도소득세를 부과하지 않죠.

 

예전보다 요건이 많이 완화되었는데,

1가구 1주택자로서 주택가격이

실거래가 기준 9억원 이하로

2년 보유하였다면 양도시 차익에

대해 비과세 됩니다.

 

기존에는 보유하고 있는 주택에서

주거도 해야 했는데 지금은 주거없이

보유만 2년 해도 비과세 요건을

충족할 수 있죠.

 

 

● 일시적1가구2주택 비과세요건

 

현재 1가구 1주택이였다가 새로운 주택을

매수하였다가 기존 주택을 3년 이내 매도

한다면 기존주택의 양도차익에 대해

비과세가 적용됩니다.

 

물론 기존 주택이 위에서 말씀드린

1가구 1주택 비과세 요건을 충족한

주택이여야 가능하고요.

 

참고로 1가구 2주택자로서

양도세를 물어야 할때 어떤 주택부터

팔아야 할지 고민이라면

양도차익이 적은 주택을 팔고

양도차익이 많은 주택에서 비과세

혜택을 받으시면 절세가 가능합니다.

 

 

지금까지 양도세 기본계산 및

양도세 비과세 요건에 대해 간략히

정리해 보았습니다.

 

요즘은 양도세도 숫자만 넣어주면

자동계산을 해주는 편리함도 있지만

일시적 1가구 2주택 등

해석이 필요한 그리고 나의 상황에

맞는 절세 방법을 강구할때는 기본적인

양도세 지식이 있으면 도움이 될거라

믿으면서 글 마무리 하도록 하겠습니다.